REITの価値と不動産の価値とは相対取引

不動産とREITの価値

不動産の価値は需給バランスで価格決定

不動産の価値は需給バランスで価格がきまります。

 

これは不動産に限らず、定価のないものには同様です。不動産には定価というものが存在していないのです。

 

それでは次のような疑問が生まれます。

 

  1. 不動産の価値を動かすものはなんでしょうか?
  2. 不動産投資の収益源というものはなんでしょうか?

 

一つ目の収益源として考えられるのが毎月の家賃ですよね。 そしてもう一つが売買利益です。

 

自分が購入したときよりも不動産の価値が上がっていれば、高く売ることが出来ますから利益が発生します。

 

ここ数年は人気のある地域と人気のない地域の差がはっきりとした二極化傾向にあり、不動産の売買利益という点については、マチマチとなっています。

 

しかし、家賃に関してはバブル崩壊以降、不動産の価値が急激に下がったため、利回りという点については、株式投資よりも利回りがいいということもあり、人気は上昇傾向にあります。

 

長期的に安定収入を確保できる点や、インフレに強い投資対象として、不動産投資を資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えているようです。

 

 

現在では、その不動産から得られる運用益のみを目的としている不動産投資が多いようです。

 

それは、土地の値上がり益を目的としての不動産投資は、現在の日本においては期待ができないといわれているからなのです。

 

DCF法という不動産投資鑑定方法

 

不動産投資が活発になっている現在では、収益還元法という方式で、不動産の価値を客観的に判断できる手法が注目されています。つまり、不動産投資による収益がどれぐらいあがるかに注目する手法が中心となっているのです。

 

これはキャッシュフローの変化をいち早く反映されるDCF法という不動産投資鑑定方法が用いられています。

 

資産価値から割安割高を判断する方法

 

それとは別に、不動産投信としての資産価値から割安割高を判断する方法があります。

 

資産価値を算出すれば、その数字と不動産投信の市場での価値(価格×投資口数の時価総額)を比べて、価格が割安か割高かを判断することができます。こういった計算式をしっておくと便利です。

 

不動産投信の配当や利益の指標で判断

 

また同じように不動産投資の価値を知るために、不動産投信の配当や利益に着目した指標を用いて判断することができます。

 

不動産投信は、基本的に配当を重視した商品が多くなっていますので、投資額に対しての分配をチェックして数値化することができます。

 

 

不動産証券化に関しても、株式投資と同じように、ひとつの指標だけに固執するのではなく、さまざまな指標を見ることで総合的に判断するのが重要です。


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