REITの不動産鑑定評価

REITの不動産鑑定評価

REITの不動産鑑定評価で価格が決定

不動産鑑定評価でリートの価格が決まる

REITの不動産鑑定評価のうち、取引事例比較法と収益還元法があります。

 

取引事例比較法とは、鑑定評価手法の主流といわれているもので、該当する不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準にして不動産価値を決める方法を指します。

 

しかし、株式とはちがって不動産の取引は頻繁にあるわけではありませんから、単純に他の物件と比較することも出来ません。それに、不動産は相対取引ですから透明性がありません。

 

最近では収益還元法に注目

 

こういったことから、REITでは収益還元法というものが注目をあつめるようになりました。収益還元法とは、該当する不動産から、どれくらいの収益があがり、どれくらい投資家に還元できるかという方法です。

 

不動産投資(REIT)や不動産証券化では、不動産の収益性をイロイロな角度から判断していき、将来にわたってもたらされる可能性が高い収益を、現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法とよぶのです。

 

ディスカウンテッド・キャッシュフロー

 

収益還元法の中にディスカウンテッド・キャッシュフローというものがあります。こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローをより詳細に分析する方法です。

 

この綿密な分析により得られた数値をもとに、鑑定評価に反映していくというわけです。

 

REITのように証券市場において形成される不動産を特定資産とする証券の価格は、不動産市場で形成される価格であって、別であるということは、理解しておかなければなりません。

 

REITの不動産鑑定の評価原価法・収益還元法・取引事例比較法

 

REITには不動産鑑定評価というものがありますが、不動産には取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがあります。

 

不動産鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのですが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などをもちいて評価していくことをいいます。

 

市場で売買される株などは、毎日のように取引が行われ、結果として銘柄ごとに取引価格帯が決まります。

 

外部の不動産鑑定士による鑑定評価が利用

 

不動産は日々取引されて価格が決まるわけではありませんから、不動産の価値を評価する方法として不動産鑑定評価を用いているのです。

 

これは不動産の価格形成が投資家保護の観点から、客観的に評価を行うことができる専門家である評価が必要であるという理由からきています。外部の不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようになったことが発端です。

 

REITの資産運用報告書をみるとわかりますが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその時価を開示しています。

 

その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけです。


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